"Latio": Siguldā un tās apkārtnē privātmāju segmentā pieprasījums netiek apmierināts

Izvēloties mājokli, pircēji lielu uzmanību pievērš tā energoefektivitātei, uzturēšanas izmaksu līmenim, tehniskajam stāvoklim, paveiktajiem vai plānotajiem ēkas uzlabošanas pasākumiem. Svarīgs faktors ir apsaimniekošanas izdevumi un kvalitāte, kā arī tas, vai zeme pieder dzīvokļu īpašniekiem vai tiek nomāta.

Dzīvokļu darījumu skaits 2021. gadā pieauga par 38%

Atšķirībā no daudziem Latvijas novadiem un pilsētām, iedzīvotāju skaits Siguldas novadā un atsevišķi Siguldā pēdējos gados palielinās gan migrācijas, gan arī dabiskā pieauguma rezultātā.

Siguldiešu bruto mēneša darba algai arī ir pozitīvs pieaugums, bet Covid-19 pandēmijas ietekmē 2020. gadā tā temps samazinājies par 2 procentpunktiem attiecībā uz 2019. gada pieaugumu, kas nav tik krasi kā citās Latvijas pilsētās. Par 2021. gadu oficiālo datu vēl nav, bet, pēc “Latio” ekspertu aplēsēm, siguldiešu alga palielinājās līdzi kopējam līmenim valstī.

Absolūtos skaitļos bruto mēneša darba alga siguldiešiem ir pat augstāka nekā Rīgas, Cēsu, Jelgavas, Liepājas, Valmieras, Ventspils un citu Latvijas pilsētu iedzīvotājiem. Tas ir saistīts ar to, ka turīgākie, Siguldā deklarētie iedzīvotāji lielākoties ir nodarbināti Rīgā un Rīgas rajonā, līdz ar to var atļauties dzīvot privātajās mājās, kas arī veido lielāko nekustamo īpašumu tirgus daļu Siguldā.

Siguldā un tās apkārtnē 2021. gads privātmāju segmentā bija ļoti aktīvs. Pārsvarā darījumi notikuši ar vecākām mājām, vērojams pavisam neliels darījumu skaits ar jaunbūvēm un pēdējos 10 gados celtām mājām. “Latio” darījumu vadītāja Iveta Ulme norāda: “Ir pamats prognozēt, ka līdzīgs darījumu īpatsvars ar mājām, kas vecākas par 10 gadiem, saglabāsies arī 2022. gadā. Jaunu privātmāju būvniecība arī notiek, bet pārsvarā siguldieši būvē paši sev, tāpēc šie īpašumi nenokļūst tirgū.

2022.gada janvāra beigās Siguldā pārdošanā bija izliktas 12 privātmājas. Cenu amplitūda ir ļoti plaša. Kā ierasti tā ir atkarīga no mājas lokācijas, tehniskā stāvokļa, dzīvojamās un zemes patības. Pārsvarā cena mājām, kas celtas agrāk, kā pirms 15 gadiem, ir 138 000 – 289 000 eiro diapazonā. Pēc īpašuma iegādes pircēji parasti vēl veic kosmētiskos remontdarbus mājām, kurām ir morāli novecojis remonts, tāpēc vēl meklējumu stadijā interesējas par paredzamiem izdevumiem remontdarbiem”.

Ir izteikts pieprasījums pēc jaunām privātmājām, kuru pārdošanas cena daudz nepārsniedz īpašuma vērtējuma summu, jo pārsvarā pircēji ir jaunas ģimenes ar bērniem, kurām īpašuma iegādei nepieciešams piesaistīt banku finansējumu. “Tādi piedāvājumi tirgū ir retums. Siguldas tirgum ir raksturīgs arī pieprasījums pēc privātmāju īres, bet sludinājumu portālos šādu piedāvājumu gandrīz nav. Tātad apkopojot, var viennozīmīgi secināt, ka Siguldā un tās apkārtnē privātmāju segmentā pieprasījums netiek apmierināts,” komentē I. Ulme.

Siguldas novadā dzīvokļu tirgū novērojama salīdzinoši vidēja aktivitāte un stabilitāte. Siguldas pilsētā laika periodā no 2019.g. līdz 2022. g. janvārim bija noslēgti 320 dzīvokļu pārdošanas darījumi, 130 no tiem 2021. gadā, kas ir par 38% vairāk nekā 2020. gadā.

No 2021. gada 1. jūlija darbu uzsāka jaunais Siguldas novads, kurā šobrīd ietilpst ne tikai līdz šim esošais Siguldas novads, bet arī Krimuldas novads, Mālpils novads un Inčukalna novads. Saskaņā ar VZD datiem šajās teritorijās ietilpstošo dzīvokļu cenu dinamika rāda, ka 2020. gadā vidējās kvadrātmetra cenas Inčukalna novadā palielinājās par 25%, bet Krimuldas un Mālpils novados pat samazinājās par apmēram 12%. Datus par 2021. gada pirmo pusgadu VZD nesniedz.

Pēdējos trīs gados lielāko noslēgto darījumu skaitu veido darījumi ar divu un trīs istabu dzīvokļiem. Tā 2021. gadā tika pārdoti 47 divu istabu un 53 trīs istabu dzīvokļi.

Padomju laiku sērijveida dzīvokļu segmentā Siguldas pilsētā 2021. gadā dominējošās cenas par vidējas vai labas kvalitātes vienas istabas dzīvokli bija līdz 32 000 EUR, divistabu dzīvokļu cenas svarstījās no 40 000 līdz 63 000 EUR. Vidēji sērijveida dzīvokļu cena par kvadrātmetru pieauga par 10% salādzinājumā ar iepriekšējo gadu.

Mājokļi jaunajos projektos 2021. gadā: 32% no kopējā darījumu skaita un 15% pieaugums cenā

Jauno projektu dzīvokļu segmentā Siguldas pilsētā bija novērojama salīdzinoši augsta aktivitāte: saskaņā ar VZD informāciju laika periodā 2019.-2021. g. Siguldā bija noslēgti 90 pārdošanas darījumi jauno projektu dzīvokļu segmentā, no tiem 24 pārdevumi notikuši 2020. gadā un 42 pārdevumi 2021. gadā. Tātad jauno projektu dzīvokļu pārdošanas darījumu skaits pēdējā gada laikā pieauga par 75%. Skatoties visu veidu dzīvokļu darījumu griezumā, tad 2020. gadā jauno projektu dzīvokļi veidoja 26% no kopējā darījuma skaita Siguldā, bet 2021. gadā tie veidoja jau 32%.

Vidēji jauno projektu dzīvokļu cena par kvadrātmetru pieauga par 15% salādzinājumā ar iepriekšējo gadu. Augstākās vidējās cenas 2021. gadā bija trīs un četru istabu jauno projektu dzīvokļiem – 1210 EUR/m² un 1220 EUR/m².

Visbiežāk pārdošanas darījumi jauno projektu segmentā notika ar trīsistabu dzīvokļiem, kas ir skaidrojams ar specifisku piedāvājumu, nevis augstu pieprasījumu tieši pēc trīsistabu dzīvokļiem.

Projekta “Siguldas mājas” (kas veido jauno projektu lielāko piedāvājumu pirmreizējā un otrreizējā tirgū) plānojums pārsvarā paredz tieši trīsistabu dzīvokļus.

“Pircēji labprāt pirktu arī vienistabas un divistabu dzīvokļus pašu vajadzībām un naudas ieguldījumam – izīrēšanai, bet trūkst piedāvājumu. Arī 2022. gadā pieejami būs trīsistabu dzīvokļi 71,80 m2 un 74,40 m2 platībā, jo tiek plānots nodot ekspluatācijā daudzdzīvokļu māju ar 16 dzīvokļiem. Vienistabas un četristabu dzīvokļu darījumi notiek visretāk, jo nav piedāvājumu, kaut interese ir,” stāsta pilna servisa nekustamo īpašumu uzņēmuma “Latio” darījumu vadītāja Iveta Ulme.

Siguldā jauno projektu trīsistabu dzīvokļu vidējās cenas 2021. gadā bija no 80 000 līdz 95 000 EUR, divistabu dzīvokļi maksāja diapazonā no 61 000 līdz 97 000 EUR. Ekstrēmi zemas cenas (piemēram, 30 000 EUR par divistabu dzīvokli) liecina, ka ne vienmēr zemesgrāmatā reģistrētā darījuma cena atspoguļo patieso darījuma summu. Vienistabas un četristabu dzīvokļu darījumi notika visretāk.

Platības dalījumā lielākā darījumu aktivitāte vērojama ar dzīvokļiem 70-75 m² platības diapazonā. Šie dzīvokļi 2021. gadā vidēji maksāja no 87 000 līdz 96 000 EUR. VZD dati rāda, ka salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu vidējās cenas uz šādas platības dzīvokļiem ir pakāpušās par 11 000 EUR.

Kopumā jauno projektu dzīvokļu segmentu 2021. gadā Siguldā veidoja 13 jaunie projekti (kopā 43 ēkas).

Jauno projektu otrreizējā tirgū 2019.-2021. g. lielāko darījumu daļu (48 pārdevumi) veidoja “Siguldas mājas” projekta dzīvokļi – 50% 2019. g., 42% 2020. g. un 57% 2021. g. no kopējā darījumu skaita jauno projektu segmentā. Tas skaidrojams ar lielu dzīvokļu skaitu šajā projektā. Šī projekta dzīvokļu vidējā cena 2021. gadā bija 1 250 m²/EUR (pieaugums pret iepriekšējo gadu 4%).

Līdzīga tendence saglabāsies arī 2022. gadā, jo 2021. gadā beigās tika nodoti ekspluatācijā seši divstāvu dzīvokļi Jāņogu ielā 19, kā arī tiek plānots nodot ekspluatācijā vēl vienu daudzdzīvokļu māju ar 16 dzīvokļiem (71,8 m² un 74,4 m² platībā) Dzērveņu ielā 2A. Atsevišķās jauno projektu daudzdzīvokļu ēkās (piemēram, Jaunatnes iela 8) pēdējā gada laikā ir noticis tikai viens pārdošanas darījums. Gandrīz visi 2021. gadā noslēgtie darījumi attiecināmi uz otrreizējo tirgu.

Dati par vidējo darījuma cenu uz vienu kvadrātmetru sadalījumā pa jaunajiem projektiem Siguldā atspoguļo gan sliktas, gan vidējas, gan labas kvalitātes dzīvokļus, ar kuriem notikuši darījumi. Šie dati neizslēdz to, ka darījumu cena vienā konkrētā daudzdzīvokļu ēkā var būt gan augstāka, gan zemāka par norādīto.

Īpašumu darījumu cena ir atkarīga no dzīvojamo telpu platības, ēkas kvalitātes, iekštelpu tehniskā stāvokļa un aprīkojuma, apkures veida, atrašanās vietas, stāva ēkā, teritorijas labiekārtojuma un pakalpojumu pieejamības. Jāņem vērā arī faktors, ka ne vienmēr zemesgrāmatā reģistrētā darījuma cena atspoguļo patieso darījuma summu.

Pirmreizējā jauno projektu dzīvokļu segmentā 2021. gadā pārdošanas piedāvājums bija niecīgs, līdz ar to gandrīz visi pārdevumi ir attiecināmi uz otrreizējo tirgu. Nākamajos divos-trīs gados jauno projektu dzīvokļu pirmreizējo piedāvājumu tirgu lielākoties veidos projekti “Siguldas mājas”, “Līvkrasti” un “Gāles nams”. Iegādei būs pieejami aptuveni 50 dzīvokļi.

Siguldas pilsētā pastāv arī jauno projektu īpašumi, kurus pozicionē kā dvīņu/rindu mājas, bet Zemesgrāmatā reģistrē kā dzīvokļus (piemēram, “Gāles nams” un “Līvkrasti”). Šis var būt labs variants tiem pircējiem, kuri  svārstās savā lēmumā par meklētā mājokļa tipu – iegādāties privātmāju vai dzīvokli.  Turpmākajos gados tirgū nonāks vēl jaunā projekta “Līvkrasti” 41 divstāvu dzīvokļu piedāvājums.

Saskaņā ar “Latio” ekspertu sniegtajām atziņām jauno projektu dzīvokļu mērķauditorija Siguldā ir pārsvarā jaunie speciālisti un jaunās ģimenes ar 1-3 bērniem no pašas Siguldas, Rīgas, Valmieras un citām 55 km attālumā esošajām vietām. Šos pircējus interesē, galvenokārt, dzīvokļi labā stāvoklī, kuros varētu dzīvot uzreiz pēc iegādes. Lielākoties nevēlas veikt būtiskus ieguldījumus dzīvokļa remontā.

Pircēji dzīvokļus jaunajos projektos iegādājas savām vajadzībām. Tādu klientu, kuri meklē dzīvokļus turpmākai izīrēšanai tieši Siguldā, gandrīz nav. “Latio” darījumu vadītāji novērojuši, ka cenu kritumu klienti vairs jau sen negaida, tāpēc iegādājas to, kas ir piedāvājumā.

Vai Sigulda ir pievilcīga teritorija jauno projektu attīstītājiem? 

Daži jauno projektu attīstītāji darbojas ļoti veiksmīgi. “Dažiem attīstītājiem izdevās atrisināt galveno pirkt gribētāju problēmu – pirmās iemaksas nepieciešamība. Viņiem, īrējot dzīvokļus, uzkrājās nepieciešamā summa. Tā kā pircēji pārsvarā ir ģimenes ar bērniem, veiksmīgi ir atrasta arī sava niša – trīsistabu dzīvokļi. Šim attīstītājam pat nav nepieciešama nekāda sarežģīta mārketinga virzīšana, pietiek ar informāciju mājas lapā, dzīvokļi savlaicīgi tiek norezervēti,” norāda I. Ulme, piebilstot, ka “par jaunajiem projektiem interesējas arī nobriedušā gadagājuma siguldieši, kuri, izīrējot savu esošo dzīvokli renovētā padomju laika daudzdzīvokļu namā, pārceļas uz mājokli jaunajā projektā kā īrnieki, tādā veidā iekrājot naudu pirmajai iemaksai par jaunā mājokļa iegādi. Pamatsumma norēķinam par mājokļa iegādi jaunajā projektā tiek iegūta no sava dzīvokļa pārdošanas”.

Prognozes 2022. gadam

“Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevļeva prognozē, ka 2022. gadā jauno projektu dzīvokļu cenas Siguldā nesamazināsies, kaut gan ekstremāli strauji arī nepieaugs: “Visticamāk cenu pieaugums būs mērens, kas būs skaidrojams ar mājsaimniecību apkures izdevumu palielinājumu. Pārdevējiem nāksies rēķināties, ka daudzu pircēju materiālais stāvoklis vienkārši nebūs “gatavs” mājokļu cenu kāpumam augsto komunālo pakalpojumu rēķinu dēļ.”

K.Ijevļeva spriež: “Pieprasījuma struktūra gan mainīsies. Kā viens no primārajiem mājokļa izvēles faktoriem 2022. gadā kļūs mājokļa energoefektivitāte, tad tikai lokācija, platība un infrastruktūra. Tas nozīmē, ka jaunie projekti (ieskaitot renovētas mājas) un jaunuzbūvētās privātmājas kļūs vēl pieprasītāki. Rīdzinieku interese pēc mājokļiem Siguldā arī saglabāsies, bet tagad izdevumu aprēķinos tiks ņemti vērā arī izdevumi degvielai, jo līdz ar pandēmijas ierobežojumu pakāpenisko atcelšanu, daudziem būs jāatgriežas strādāt klātienē birojos Rīgā. Acīmredzams, ka daži attīstītāji trāpīs pieprasījumā, piemēram, “Līvkrasti” projekts, kas drīzumā piedāvās rindu mājas ar regulējamo apkures jaudu un līdzās pieejamu sabiedrisko transportu, kas kursēs arī uz Rīgu, tuvumā būs skolas un seši bērnudārzi”.

Ieva Ulme informē: “Katrā ziņā turpināsies jauno projektu būvēšana Siguldā. Jau ir zināmas, ka pēc nepieciešamām teritorijas plānojuma izmaiņām Brieža ielā ir plānots uzbūvēt trīs stāvu dzīvokļu īres namu. Nedrīkst arī aizmirst, ka uz jaunajiem projektiem ir attiecināmas arī renovētie nami. Šobrīd tiek renovēta un pārbūvēta Biotehnoloģijas un veterinārmedicīnas zinātniskā institūta ēka. Ir informācija, ka tirgū nonāks 40 renovētie dzīvokļi”.

Kaut gan Siguldas nekustamo īpašumu tirgum vairāk raksturīgi privātmāju, nevis dzīvokļu piedāvājumi, sludinājumos atspoguļotais pieprasījums pēc dzīvokļiem ir lielāks par pieprasījumu pēc privātmājām. Populārākajā sludinājumu portālā internetā privāto māju pārdošanas unikālo sludinājumu skaits 2021. gadā bija 48, turpretim dzīvokļu unikālo sludinājumu skaits bija 78. Bankas stingri izvērtē kredītņēmēju iespējas, tādēļ potenciālie pircēji bieži nesaņem pietiekoša apjoma kredītu, līdz ar to interese par lieliem un kopumā dārgiem īpašumiem ir zemāka.