"Swedbank": Mājokļu pieejamība pirmajā ceturksnī sarukusi visās Baltijas valstu galvaspilsētās

2023.gada pirmajā ceturksnī pieejamākie mājokļi starp Baltijas valstu galvaspilsētām joprojām bija Rīgā, sekoja Tallina un Viļņa.

Šogad pirmajā ceturksnī Mājokļu pieejamības indekss Rīgā bija 153,5 punkti. Šāda indeksa vērtība nozīmē, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst pusotrai vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 kvadrātmetru dzīvokli, ienākumi pirmajā ceturksnī bija par 53,5% lielāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Vienlaikus Tallinā Mājokļu pieejamības indekss šogad pirmajā ceturksnī bija 104 punkti, bet Viļņā - 99,7 punkti.

"Swedbank" pārstāvji norāda, ka Viļņā šogad pirmajā ceturksnī mājokļu pieejamības indekss pirmo reizi kopš 2009.gada noslīdēja zem 100 punktiem, kas nozīmē, ka vidējai mājsaimniecībai mājoklis ar hipotekāro kredītu pirmajā ceturksnī vairs nebija pieejams.

Tallinā mājokļu pieejamības indeksa vērtība bija 104 punkti, tomēr mājokļi pirmreizējā tirgū jau kādu laiku vidējai mājsaimniecībai nav pa kabatai.

Savukārt Rīgā, kur cenas ir zemākās Baltijā, tāpat kā iepriekš, mājokļu pieejamība saglabājās visaugstākā starp Baltijas galvaspilsētām - indeksa vērtība pirmajā ceturksnī bija 153,5 punkti. Tomēr dzīvokļiem, kuri atrodas mājās, kas celtas vai renovētas pēc 2000.gada, mājokļa pieejamība ir krietni zemāka - mājokļu pieejamības indeksa vērtība šogad pirmajā ceturksnī bija 103,5 punkti, kas nozīmē, ka salīdzinoši jaunāki dzīvokļi vidējai Rīgas mājsaimniecībai balansē uz nepieejamības robežas.

"Lai gan algas auga pat straujāk nekā iepriekš, procentu likmju kāpums un noturīgi augstas dzīvokļu cenas nozīmēja, ka vidējai mājsaimniecībai atļauties iegādāties savu mājokli kļūst arvien grūtāk. Tuvākajā laikā mājokļu pieejamība turpinās sarukt, jo procentu likmes vēl augs," norāda "Swedbank" pārstāvji.

Vienlaikus bankā arī atzīmē, ka Eiropas Centrālās bankas (ECB) likmju celšanas sprints, visdrīzāk, ir tuvu noslēgumam, un algu kāpumam saglabājoties straujam, mājokļu pieejamība gada beigās sāks atgūties. Tas palīdzēs veicināt aktivitāti tirgū, taču straujš aktivitātes lēciens kopējās neskaidrības apstākļos nav sagaidāms.

Bankā norāda, ka pircēji ir kļuvuši piesardzīgāki, un pieprasījums pēc mājokļiem pirmajā ceturksnī samazinājās. Gada pirmajos trijos mēnešos darījumu skaits saruka par 11%, salīdzinot ar 2022.gada pirmo ceturksni, bet, salīdzinot ar pagājušā gada ceturto ceturksni, samazinājums bija par 6,6%. Tirgus aktivitātes kritums fiksēts visos tirgus segmentos - tas skar gan lētākos un bieži - energoneefektīvos mājokļus padomju sērijveida ēkās, gan dārgāko pirmreizējo tirgu. Arī rezervāciju skaits no jauna celtajos mājokļos ir mazāks, nekā ierasts. Pircēji nesteidz rezervēt dzīvokļus celtniecības stadijā, bet izvēlas nogaidīt līdz projekts tiek pabeigts. Tikmēr jauno dzīvokļu piedāvājums saglabājas noturīgs.

"Swedbank" aplēses liecina, ka šogad pirmajā ceturksnī, salīdzinot ar 2022.gada pirmo ceturksni, vidējās svērtās dzīvokļu cenas pieauguma temps Rīgā palēninājās līdz 2,7%. Savukārt salīdzinājumā ar pagājušā gada ceturto ceturto ceturksni bija vērojams samazinājums par 2,7%.

Cenu pieaugumu salīdzinājumā ar pagājušā gada attiecīgo periodu galvenokārt noteica dzīvokļi, kas celti vai renovēti pēc 2000.gada - tiem cenas bija vidēji par 16% augstākas nekā pirms gada. Vēl straujāks cenu pieaugums bija jaunajiem projektiem pirmreizējā tirgū. 

"Statistikā šobrīd tiek reģistrēti darījumi ar jaunajiem projektiem, kas tikuši rezervēti pirms aptuveni gada, tādēļ jauno dzīvokļu segmentā noslēgto darījumu cenas bieži atspoguļo pagātnes situāciju. Savukārt šodien veiktās rezervācijas ir par cenām, kas ir vēl par aptuveni ceturto daļu augstākas nekā pērn pirms kara sākuma," atzīmē bankas pārstāvji.

Lai arī būvniecības izmaksas vairs neaug tik strauji kā iepriekš, tās tomēr ir būtiski augstākas nekā pirms gada, kas nozīmē, ka arī pārdošanas cenas ir virs 2022.gada līmeņiem. Mājokļi Rīgas pirmreizējā tirgū, visdrīzāk, jau ir nepieejami mājsaimniecībām ar vidējiem ienākumiem. Neskatoties uz augstajām cenām, cenu korekcija jauno dzīvokļu segmentā nav gaidāma, pauž "Swedbank" pārstāvji.

Tāpat bankā norāda, ka lielākajā tirgus segmentā - dzīvokļiem padomju sērijveida ēkās - jau kopš 2022.gada vidus vērojams cenu kritums. Kaut gan pirmajā ceturksnī izskatās, ka cenas ir nostabilizējušās, tomēr, saglabājoties vājam pieprasījumam, ir iespējams turpmāks cenu kritums.

"Kopumā 2023.gads mājokļu tirgū gaidāms salīdzinoši lēnīgs - augstās procentu likmes, kopējā dzīves dārdzība un nenoteiktība, visdrīzāk, nozīmēs piezemētu tirgus aktivitāti. Prognozējam, ka atsevišķos segmentos būs cenu korekcijas. Pircēji varētu izvēlēties pirkumus atlikt, kamēr procentu likmes turpinās augt. Tomēr procentu likmju kāpumam apstājoties un algām turpinot strauji augt, mājokļu pieejamība vairs neturpinās krist un arī aktivitāte varētu pamazām atjaunoties," prognozē bankā.

Indeksa aprēķināšanā tiek pieņemts, ka mājokļa pirkšanai tiek ņemts hipotekārais kredīts ar 30 gadu termiņu; tiek maksāta vidējā tirgū pieejamā hipotekārā kredīta procentu likme, kā arī tas, ka mājsaimniecības ikmēneša ienākumi ir līdzvērtīgi pusotrai vidējai neto mēnešalgai, ko saņem attiecīgajā galvaspilsētā.