No kā ir atkarīga privātapbūves zemes tirgus vērtība? Apriņķis.lv
- Autors: Māris Laukalējs, “Arco Real Estate” valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs
Foto - publicitātes
Pirms privātapbūves zemes iegādes vispirms ir jāapzinās, kādi faktori tiek ņemti vērā, vērtējot šī segmenta objektus. Potenciālā zemes gabala izvēle un tā vērtēšana ir sarežģītākais uzdevums, ja salīdzina ar citiem nekustamo īpašumu veidiem, jo nereti gadās, ka zemes novērtēšanai trūkst salīdzināmo darījumu – visbiežāk tas attiecas uz nesen saparcelētām zemes vienībām jaunos ciematos, kā rezultātā var būt nobīde starp cenu un tirgus vērtību.
Zināms, ka pircējs, pieņemot lēmumu iegādāties zemi privātmājas būvniecībai, vispirms izvēlas vietu, kur realizēt savus nākotnes nodomus. Šajā ziņā izvēles iespējas Latvijā ir diezgan plašas: privātapbūves zemi var iegādāties gan pilsētā tuvu centram, gan pilsētas nomalē kādā no tuvējām apkaimēm, kā arī ārpus Rīgas, piemēram, galvaspilsētas tuvumā esošajos novados vai pat mazapdzīvotajās lauku teritorijās. Tātad primāri vietas izvēli nosaka pats pircējs.
Tomēr neatkarīgi no katra pircēja individuālajām vēlmēm nekustamo īpašumu vērtēšanā dominē vispārīguma princips, kas nozīmē, ka tirgus vērtība tiek noteikta nevis pēc individuālajām vajadzībām, bet gan balstoties uz plašāka pircēju loka interesēm. Proti, jo lielākam pircēju lokam īpašums varētu būt interesants, jo lielāka vērtība tam tiek noteikta.
Lielākais vairums cilvēku vēlas dzīvot komfortā – vietā, ap kuru ir izveidota ikdienai piemērota infrastruktūra ar labām piebraukšanas iespējām, sabiedriskā transporta esamību, kā arī ar izglītības, veselības aprūpes iestādēm un veikaliem. Šādu zemes gabalu vērtība noteikti būs augstāka par nomaļās vietās esošiem, kuros šīs infrastruktūras vienkārši nav. Arī pēc tādiem zemes gabaliem pieprasījums, protams, ir, taču tas noteikti nav pārsvarā.
Tātad privātapbūves zemes vērtību galvenais noteicošais faktors ir tā atrašanās vieta un apkārtējā infrastruktūra, tomēr ir arī citi parametri, kas var būtiski ietekmēt tirgus vērtību. Nekustamo īpašumu vērtētājs analizē arī zemes gabala inženierkomunikācijas – elektrību, ūdensapgādi un kanalizāciju. Šeit gan jāpiebilst, ka, izvēloties zemes gabalu privātmājas būvniecībai, jānoskaidro elektrības pievilkšanas iespējas, jo blakus esoša elektrības līnija vēl nonozīmē, ka tai var pieslēgties, jo, iespējams, tai trūkst nepieciešamās jaudas. Tas savukārt būtiski samazina zemes tirgus vērtību un palielina zemes īpašnieka investīcijas.
Nav mazsvarīgs tirgus vērtību ietekmējošs faktors arī platība. Šobrīd privātai apbūvei optimālā platība ir robežās no 800 līdz 2000 kvadrātmetriem. Iegādājoties lielākus zemes gabalus, piemēram, 3000 vai 4000 kvadrātmetrus plašas zemes vienības, to kvadrātmetra tirgus vērtība būs zemāka.
Vēl viens būtisks kritērijs, vērtējot privātapbūves zemi, ir apgrūtinājumi. Mainoties klimatiskajiem apstākļiem un tiem kļūstot neprognozējamākiem, tiek ņemtas vērā arī applūstošās teritorijas, kurām īpašu uzmanību pievērš arī bankas. Šādās vietās zemes tirgus vērtība būs zemāka, neskatoties pat uz attīstīto infrastruktūru un ainaviskiem skatiem, kas ieskauj īpašumu.
Applūstošās teritorijas pirms zemes izvēles var izpētīt plūdu riska kartēs, kas pieejamas publiski. Detalizētāku informāciju par plūdu riskiem var uzzināt Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centra mājaslapā.
Tirgus vērtību ietekmējošs faktors ir arī zemes konfigurācija. Klasiskā izpratnē zemes gabalam ir taisnstūra forma, taču var būt arī zemes gabali ar tievām, garām un izstieptām malām, kas faktiski nav derīgas apbūvei vai ir grūti izmantojamas citiem mērķiem. Ir arī tādi zemes gabali, kuri pēc atdalīšanas atrodas otrajā līnijā no ceļa. Lai nodrošinātu piekļuvi šādiem zemes gabaliem, visbiežāk paredz garas strēmeles, ko var izmantot tikai un vienīgi piekļūšanas mērķim, turklāt tam ir nepieciešami papildu izdevumi – bruģēšanai un sniega tīrīšanai. Šādu konfigurāciju zemēm tirgus vērtība, bez šaubām, būs zemāka nekā taisnstūra formai.
Vēl viens tirgus vērtību ietekmējošs faktors, kam jāpievērš uzmanība, ir zemes apaugums. Šī kritērija ietvaros tiek vērtēti veci un bīstami koki vai arī zemes gabali (ar mežaudzi), kas izveidoti bijušo mežu teritorijās un kas pakļauti atmežošanas nodoklim, lai uzbūvētu privātmāju. Zemes apaugums kopumā tirgus vērtību ietekmē negatīvi.
Ja iepriekš minētie faktori vairāk tiek attiecināti uz zemes gabaliem ārpus pilsētu robežām, tad tāds kritērijs kā apkārtnes ietekme īpaši aktuāls ir pilsētā esošai privātapbūves zemei. Analizējot īpašumu, vērtētājs ņem vērā arī dažādu infrastruktūras objektu – degvielas uzpildes staciju, ražošanas ēku un citu – ietekmi. Piemēram, vai zemes gabala tuvumā nav trokšņainas vides, smaku vai ķīmisku vielu izplatības risku.
Šādu apkārtnes objektu ietekmi nav grūti noteikt, ja konkrētais infrastruktūras objekts jau uzbūvēts, sarežģītāk ir tad, ja apkārtnē to pagaidām nav, bet pēc pilsētas teritorijas attīstības plāna ir atļautas. Izpētot teritorijas attīstības plānu, var noskaidrot, kāds izmantošanas veids ir blakus esošai teritorijai, un tādējādi uzzināt, kā tas nākotnē ietekmēs noskatīto zemes gabalu. Savukārt par iegādei izraudzīto zemi teritorijas attīstības plānā var uzzināt atļauto apbūves veidu un parametrus – apbūves intensitāti, stāvu skaitu un citus ierobežojošos faktorus.