Desmitās Advokatūras dienas veltītas nekustamā īpašuma jautājumiem

Visvairāk advokātu šajā nedēļā būs Rīgā, bezmaksas konsultācijas tiks nodrošinātas arī, piemēram, Ķekavā, Baložos, Baldonē, Salaspilī un citviet. Lai palīdzētu atrast advokātu sev tuvākajā vietā, Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģijas mājaslapā izveidota konsultāciju meklēšanas funkcija. Mājaslapā www.advokatura.lv iedzīvotāji aicināti ielūkoties atkārtoti, ņemot vērā, ka arī advokāti konsultāciju sniegšanai vēl turpina pieteikties un aktuālais advokātu saraksts tiek pastāvīgi atjaunots.

“Mēdz teikt, ka nekustamā īpašuma iegāde un nekustamā īpašuma atsavināšana ir vieni no patīkamākajiem un svarīgākajiem notikumiem cilvēka dzīvē, tāpat kā laulības slēgšana un šķiršana. Šajā procesā nepieciešams kritiski attiekties pret ieguvumiem, pirms tie nav pārvērtušies par laika un finanšu zaudējumiem,” uzskata Latvijas Zvērinātu advokātu padomes loceklis Egīls Radziņš.

“Visus iespējamos riskus apzināties ir grūti, tomēr ir vadlīnijas, kuras ievērojot, var tos samazināt. Piesaistot attiecīgu profesionāli, kas var situāciju izvērtēt no malas un snieg rekomendācijas, nekustamā īpašuma darījums būs daudz drošāks. Turklāt jāapzinās, ka darījumos ir ieinteresēti ne tikai tā tiešie dalībnieki, bet arī trešās personas, attiecības ar kuriem sākās tad, kad šķiet, ka darījums ir veiksmīgi noslēdzies.”

Negaidītas papildu izmaksas

Zemes īpašnieka noteikta nesamērīga nomas maksa, nav nodrošināta pieeja īpašumam vai komunikācijām, atklātas nesaskaņotas pārbūves, “viltus” īrnieks – tās ir tikai dažas no problēmām, kas var sagaidīt jauno īpašnieku. Iegādājoties dzīvokli, svarīgi saprast, kam pieder zeme zem mājas un vai tas nevar radīt negaidītas papildu izmaksas.

Tāpat, ja ceļš, pa kuru piebrauc pie īpašuma, šķērso cita īpašnieka teritoriju, ir risks, ka īpašnieks neļauj to izmantot. Šajā gadījumā jātērē laiks un jādibina servitūts, vai jāizmanto cits, iespējams, neērtāks ceļš. Iegādājoties īpašumu, it īpaši jaunajos projektos, būtiski pieaicināt būvniecības ekspertu, kas var novērtēt tā tehnisko stāvokli, ko nekad nevarēs izdarīt pircējs vai jurists.

Netiec pie izsapņotā īpašuma

Pērkot zemi, kur plānots būvēt sapņu māju, svarīgi ņemt vērā teritoriālo plānojumu – vai šajā vietā drīkst to darīt. Citādi iespējams, ka iegādāts mežs, lai tur veiktu apbūvi, bet tā ir atzīmēta kā vieta, kuru nedrīkst apbūvēt.

Līdzīga situācija var izvērsties, ja nepārbauda, vai īpašumam cauri neiet, piemēram, zemesgrāmatā reģistrēti kabeļi, kas nozīmē – nekādu būvniecību uz tiem nevarēs veikt. Tāpat, vienojoties par īpašuma iegādi, jānoskaidro, vai kādam nav pirmpirkuma tiesības uz īpašumu, kuras tas var izmantot.

Īpašums ir, bet prieka nav

Kad šķiet, ka grūtākais ir garām, un uzsākta dzīve jaunajā īpašumā, ir problēmas, kas var pārsteigt nesagatavotu. Piemēram, jaunajai mājai, kas tikko uzbūvēta un ir ar lielisku skatu, blakus negaidīti sāk celt loģistikas centru. Ir svarīgi pirms īpašuma iegādes noskaidrot teritoriālo plānojumu, un kāds ir teritorijas lietošanas mērķis. Ja tur ir ieplānota rūpnieciskā apbūve, tad ātrāk vai vēlāk šāda situācija radīsies.

Savukārt iegādājoties dzīvokli, noteikti iepriekš jānoskaidro, kā notiek īpašuma apsaimniekošana. Gan par kādu apsaimniekošanas maksu pārējie ir vienojušies, lai rēķinātos ar ikmēneša izmaksām, gan – kādi nosacījumi ir apsaimniekošanas līgumā. Ir situācijas, kad nosacījumos noteikts, piemēram – mājā nedrīkst uzturēties dzīvnieki, vai nedrīkst atskaņot mūziku jau pēc 20.00, nevis likumā noteiktā laikā.

Pirkuma nauda un īpašuma atslēgas – nekad vienās rokās

Kad iegūta pārliecība, ka noskatītais īpašums nerada iepriekšminētos riskus, un abas puses ir gatavas noslēgt darījumu, šķiet, grūtākais ir aiz muguras. Bet arī šajā solī pastāv būtisks risks – vai nu netikt pie samaksas par īpašumu, vai – samaksāt un netikt pie paša īpašuma. Drošākais veids finanšu saistību nokārtošanai, ir darījumu kārtot caur darījuma kontu.

Tas nozīmē, ka vispirms tiek noslēgts pirkuma līgums, tad pircējs ieskaita naudu darījuma kontā. Un tikai tad, kad īpašums ir pārrakstīts uz pircēja vārda, banka pārskaita naudu no darījuma konta pārdevējam. Līdz ar to, abas iesaistītās puses var būt drošas, ka šajā procesā nevar tikt apkrāptas.

Rīcību ierobežo kopīpašums

Kopīpašums nozīmē, ka ir iegādāts nevis atsevišķs īpašums, bet domājamās daļas un šajā gadījumā vienam nekustamajam īpašumam ir divi vai vairāki īpašnieki. Tātad, sadalīts ir nevis pats nekustamais īpašums, bet īpašuma tiesības uz to. Šāds modelis ierobežo rīcību, jo rīkoties ar kopīpašumā esošo nekustamo īpašumu var tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu.

Tāpat jārēķinās, ka var būt grūtības saņemt kredītus bankā, ieķīlājot nekustamā īpašuma domājamās daļas, kopīpašumam nepieciešamie izdevumi jāsedz visiem. Savukārt sadzīvē jārēķinās, ka, ja tiek pārkāpti pašvaldības saistošie noteikumi, pie atbildības tiks saukti visi kopīpašnieki. Realitāte pierāda, ka arī strīdi par kopīgā īpašumā esošā nekustamā īpašuma lietošanas kārtību, piemēram, kāpņutelpu, ir neizbēgami.

Lai sevi pasargātu, noteikti vajadzētu izvairīties veikt mutiskas vienošanās. Lai iegūtu lielāku drošību, ka pārējie īpašnieki nemēģinās ar viltu sagādāt neizturamus apstākļus kopīpašumā, labākais risinājums ir juridiski precīzi uzrakstīts īpašuma tiesību lietošanas līgums, kas nosaka kopīpašnieku savstarpējās attiecības.